Als Mieterin oder Mieter kündigen Sie eine Wohnung mit drei Monaten Frist, unabhängig davon, wie lange Sie dort gewohnt haben. Die Kündigung muss schriftlich auf Papier erfolgen, von allen im Vertrag genannten Mietern unterschrieben sein und spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter liegen.
Welche Kündigungsfrist gilt für Mieter?
Die gesetzliche Frist steht in § 573c BGB und beträgt drei Monate. Sie gilt für Mieter immer gleich, auch nach zwanzig Jahren im selben Haus. Nur für Vermieter verlängert sich die Frist mit der Mietdauer.
Ein Beispiel: Ihre Kündigung geht am 2. Oktober beim Vermieter ein. Dann endet das Mietverhältnis am 31. Dezember. Geht sie erst am 6. Oktober ein, endet es am 31. Januar.
| Kündigung geht ein am | Mietverhältnis endet am |
|---|---|
| 1. bis 3. Werktag im Januar | 31. März |
| 4. Werktag im Januar oder später | 30. April |
| 1. bis 3. Werktag im Juni | 31. August |
| 4. Werktag im Juni oder später | 30. September |
Der Samstag zählt bei dieser Frist als Werktag. Der Sonntag und gesetzliche Feiertage zählen nicht mit. Fällt der dritte Werktag auf einen Samstag, haben Sie bis dahin Zeit.
Wie muss die Kündigung aussehen?
§ 568 BGB verlangt Schriftform. Das bedeutet ein Papierdokument mit eigenhändiger Unterschrift. Eine E-Mail, ein Fax, eine WhatsApp-Nachricht oder ein Anruf sind unwirksam, selbst wenn der Vermieter darauf antwortet.
In das Schreiben gehören:
- Ihr Name und Ihre vollständige Anschrift, dazu die Lage der Wohnung im Haus, etwa „2. OG links"
- Name und Anschrift des Vermieters, nicht die der Hausverwaltung, sofern beide auseinanderfallen
- Das Datum
- Der Satz, dass Sie das Mietverhältnis ordentlich zum nächstmöglichen Termin kündigen
- Die Unterschrift aller Personen, die im Mietvertrag als Mieter stehen
Der letzte Punkt wird am häufigsten übersehen. Stehen zwei Namen im Vertrag, müssen auch zwei Menschen unterschreiben. Fehlt eine Unterschrift, ist die Kündigung unwirksam und die Frist läuft weiter.
Schreiben Sie „zum nächstmöglichen Termin" statt eines festen Datums. Verrechnen Sie sich beim Datum, wirkt die Kündigung sonst erst später.
Bis wann muss die Kündigung beim Vermieter sein?
Entscheidend ist nicht das Absenden, sondern der Zugang. Die Kündigung muss so beim Vermieter ankommen, dass er sie unter normalen Umständen lesen kann. Ein Einwurf in den Briefkasten am Samstagnachmittag gilt in der Regel erst am Montag als zugegangen.
Für den Nachweis gibt es zwei brauchbare Wege. Das Einwurf-Einschreiben liefert einen Beleg mit Datum. Sicherer ist ein Bote: Eine Person Ihres Vertrauens liest das Schreiben, wirft es ein und notiert Datum, Uhrzeit und Adresse. Diese Person kann später vor Gericht aussagen.
Das Übergabe-Einschreiben ist der schlechteste Weg. Trifft der Vermieter den Postboten nicht an, liegt der Brief in der Filiale und gilt erst mit der Abholung als zugegangen.
Wann können Sie außerordentlich kündigen?
In einigen Fällen verkürzt sich die Frist oder ein bestehender Kündigungsverzicht greift nicht mehr:
- Mieterhöhung. Nach § 561 BGB können Sie bis zum Ende des zweiten Monats nach der Ankündigung zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Erhöhung wird dann nicht wirksam.
- Modernisierung. § 555e BGB gibt Ihnen nach der Ankündigung ein Sonderkündigungsrecht zum Ablauf des übernächsten Monats.
- Tod des Mieters. Nach § 580 BGB können Erben und Vermieter binnen eines Monats mit gesetzlicher Frist kündigen.
- Erhebliche Mängel. Wird die Wohnung gesundheitsgefährdend, kommt eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB in Betracht. Das gilt auch, wenn der Vermieter trotz Frist die Beseitigung eines schweren Mangels verweigert. Das ist der schwierigste Fall. Lassen Sie ihn vorher prüfen.
Müssen Sie einen Nachmieter stellen?
Nein. Sie müssen die Miete bis zum Ende der Kündigungsfrist zahlen. Mehr verlangt das Gesetz nicht. Eine Klausel im Mietvertrag, die einen Nachmieter zur Pflicht macht, ist in aller Regel unwirksam.
Umgekehrt gilt: Der Vermieter muss einen Nachmieter auch nicht akzeptieren. Ein Anspruch kann nur entstehen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an einem früheren Auszug haben, etwa einen Umzug aus beruflichen Gründen oder den Wechsel in ein Pflegeheim. Zusätzlich müssen Sie mindestens einen zumutbaren Nachmieter benennen.
Praktisch lohnt sich das Gespräch trotzdem. Viele Vermieter lassen sich auf eine Aufhebungsvereinbarung ein, wenn der Nachmieter solvent ist und sofort einziehen kann. Halten Sie eine solche Vereinbarung immer schriftlich fest.
Was gilt bei Zeitmietvertrag und Kündigungsverzicht?
Ein echter Zeitmietvertrag nach § 575 BGB läuft zu einem festen Datum aus. Eine ordentliche Kündigung ist bis dahin ausgeschlossen. Zulässig ist ein solcher Vertrag nur, wenn der Vermieter im Vertrag einen der gesetzlichen Gründe nennt, etwa Eigenbedarf nach Ablauf oder einen geplanten Abriss. Fehlt der Grund, gilt der Vertrag als unbefristet und Sie können normal kündigen.
Häufiger ist der Kündigungsverzicht. Beide Seiten verzichten für eine bestimmte Zeit auf die ordentliche Kündigung. Zulässig ist das für höchstens vier Jahre ab Vertragsschluss. Ein Verzicht darüber hinaus ist unwirksam.
Welche Fehler kosten am meisten Miete?
Diese fünf Punkte führen regelmäßig dazu, dass Mieter einen Monat länger zahlen:
- Die Kündigung geht am vierten Werktag ein statt am dritten. Das kostet einen vollen Monat.
- Nur eine von zwei im Vertrag genannten Personen unterschreibt.
- Die Kündigung geht per E-Mail raus und wird erst Wochen später als unwirksam erkannt.
- Das Schreiben nennt ein festes Enddatum, das falsch berechnet ist.
- Der Zugang lässt sich nicht belegen, weil das Schreiben ohne Nachweis eingeworfen wurde.
Wie geht es nach der Kündigung weiter?
Lassen Sie sich den Eingang schriftlich bestätigen. Kommt keine Antwort, haken Sie nach zwei Wochen nach. Danach steht die Planung an: Umzugstermin festlegen, Angebote einholen, Halteverbotszone beantragen und die Übergabe mit dem Vermieter abstimmen.
Der Vermieter darf die Wohnung nach der Kündigung Interessenten zeigen. Termine müssen aber angekündigt und zumutbar sein. Üblich sind zwei bis drei Besichtigungen im Monat zu vorher abgestimmten Zeiten.
Für die Übergabe selbst hilft ein Protokoll mit Zählerständen und Fotos. Wie das abläuft und worauf Sie achten, steht in unserem Ratgeber zur Wohnungsübergabe beim Auszug. Wann der Vermieter die Kaution zurückzahlen muss, klärt der Beitrag zur Kaution.
Häufige Fragen
Kann ich fristlos aus der Wohnung ausziehen, wenn ich schon eine neue habe?
Nein. Ein neuer Mietvertrag ist kein Kündigungsgrund. Sie zahlen die Miete bis zum Ende der dreimonatigen Frist, auch wenn Sie schon ausgezogen sind. Eine frühere Beendigung geht nur mit einer schriftlichen Aufhebungsvereinbarung.
Zählt der Samstag bei der Kündigungsfrist als Werktag?
Ja. Bei der Drei-Werktage-Regel des § 573c BGB zählt der Samstag mit. Sonntage und gesetzliche Feiertage zählen nicht. Fällt der dritte Werktag auf einen Samstag, reicht der Zugang an diesem Tag.
Muss ich in der Kündigung einen Grund angeben?
Nein. Mieter kündigen ohne Begründung. Nur Vermieter brauchen ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf.
Reicht eine Kündigung per E-Mail?
Nein. § 568 BGB verlangt Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift auf Papier. Eine Kündigung per E-Mail, Fax oder Messenger ist unwirksam, und die Frist läuft weiter.
Was passiert, wenn mein Mitbewohner nicht unterschreibt?
Stehen beide im Mietvertrag, ist die Kündigung ohne die zweite Unterschrift unwirksam. Wer allein aus einer gemeinsamen Wohnung ausziehen will, braucht eine Entlassung aus dem Vertrag, der Vermieter und die verbleibenden Mieter müssen zustimmen.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei einem konkreten Streitfall wenden Sie sich an einen Mietrechtsanwalt oder an einen Mieterverein.